Terras op het dak van de buurman

Ze hadden een heerlijk appartement op de eerste etage in een gezellig drukke buurt in het centro storico, met aan de voorkant een verkeersluwe straat en aan de achterkant prachtig uitzicht op de tuin van de benedenburen en de mooie heuvels in het zuiden, met schitterende zonsondergang. Het enige wat ontbrak was een terras. Dat kon alleen worden gemaakt als de buren hun huis richting de tuin zouden uitbreiden en een serre met plat dak zouden bouwen. Dit dak zou immers eenvoudig vanuit het appartement te betreden zijn door een van de ramen aan de achterzijde te vervangen door een deur. Niet geschoten is altijd mis, dus dit idee werd aan de benedenburen voorgelegd. Zij bleken al met plannen voor een uitbouw bezig te zijn, maar het geld er niet voor te hebben. Het idee kwam daarom als geroepen. Ze wilden het dak van de uitbouw als terras in bruikleen geven, op voorwaarde dat de bovenburen aan de bouw zouden meebetalen, de extra kosten van de speciale voorzieningen ter voorkoming van geluidshinder en lekkages voor hun rekening zouden nemen en een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik zouden betalen. Hoewel het kostenplaatje tegenviel, overwoog de bovenbuurman het plan door te zetten, ook omdat de waarde van het appartement aanzienlijk zou kunnen stijgen. Maar voor hij dat besliste, wilde hij eerst zijn rechtspositie als bruiklener van het dak in kaart brengen. Zijn eerste vraag: kan ik met de eigenaar van het dak afspreken dat het recht op bruikleen niet kan worden opgezegd? Nee, dat kan niet. Het enige wat kan worden afgesproken is de periode waarvoor de bruikleen wordt aangegaan en het recht op schadevergoeding of boete als de overeenkomst in strijd met de afspraak voortijdig door de eigenaar wordt beëindigd. Zijn tweede vraag: gaat het recht op bruikleen automatisch mee over als ik het appartement verkoop? Nee, de bruikleen zal opnieuw afgesproken moeten worden en de eigenaar van het dak is niet verplicht daaraan mee te werken. Derde vraag: vervalt het recht op bruikleen als de benedenverdieping wordt verkocht? Ja, de nieuwe eigenaar is niet verplicht het dak in bruikleen te geven. Dat alles leidde tot de conclusie dat bruikleen onvoldoende bescherming geeft om de investering te rechtvaardigen. En huur, is dat geen optie? Nee, daarvoor geldt min of meer hetzelfde. En het dak kopen? Het antwoord op die vraag moet gezocht worden in het Italiaanse Burgerlijk Wetboek. Dat voorziet niet in de mogelijkheid om een dak van een gebouw te kopen, maar wel om zogenaamde ‘beperkt zakelijke rechten’ op een gebouw te vestigen of op bepaalde onderdelen daarvan, zoals een dak. Een voorbeeld van zo’n beperkt zakelijk recht is vrucht­gebruik, maar dat was voor deze situatie niet het aan­gewezen recht. Er was wel een ander recht mogelijk dat niet opgezegd kan worden, bij verkoop automatisch op de koper van het appartement overgaat én blijft bestaan als de benedenverdieping met uitbouw wordt verkocht. Er is ook geen jaarlijkse vergoeding voor dat recht verschuldigd, wel een eenmalige vergoeding die bij vestiging betaald moet worden. Het moet notarieel worden vastgelegd en de akte waarmee dat gebeurt moet in de openbare registers worden overgeschreven, net als bij de aankoop van een huis. Als u met zo’n situatie te maken krijgt, is het verstandig in de akte vast te leggen wie voor het onderhoud van de uitbouw en het dak verantwoordelijk zijn, hoe de kosten daarvan worden verdeeld en wie aansprakelijk is voor eventuele schade die door het gebruik van het terras wordt veroorzaakt. ✦