Opschortende voorwaarden en provisie

Joost van der Heijden

Ik loop al veel jaren mee in de Italiaanse onroerendgoedpraktijk en heb steeds geprobeerd mee te werken aan het verlagen van de drempel om in Italië onroerend goed te kopen, onder meer door het schrijven van deze column, inmiddels al weer 15 jaar. Eerder deed ik dat door een bijdrage te leveren aan het boek ‘Wonen en Kopen in ­Italië’ van Uitgeverij Guide Lines en lezingen te geven ­tijdens beurzen. Inmiddels is er zo veel informatie beschikbaar dat ik me tot het schrijven van deze column beperk. Het dwingt me te blijven zoeken naar onderwerpen die voor de lezer interessant zijn. Vanwege mijn lange ervaring kan ik die eenvoudig van praktijkvoorbeelden voorzien, over hoe het niet moet en wat er gebeurt als het fout loopt en hoe dat voorkomen kan worden.
Gelet op de informatie die nu overal beschikbaar is, zou je verwachten dat er minder fout zou gaan dan vroeger. Toch blijf ik me verbazen over hoe vaak mensen hun Ita­liaanse droom nog steeds in dure rook zien opgaan. Als je dan vraagt waarom dat zo is gegaan, krijg ik vaak te horen dat ze het huis op internet gevonden hebben en er van uit gingen dat de betrokken makelaar of tussenpersoon wel onderzocht zou hebben of het huis in de bestaande staat in orde en overdraagbaar zou zijn. “Anders zouden ze het huis toch niet in de verkoop hebben genomen?”
Zo zou het inderdaad moeten zijn, maar dat blijkt vaak niet het geval. Te vaak worden kopers pas geïnformeerd dat het huis niet of niet in de huidige staat kan worden overgedragen nadat zij al een aanbod tot koop hebben gedaan en een eerste aan­betaling aan de verkoper hebben verricht. Zij kunnen de overeenkomst dan ontbinden en de aanbetaling terugvragen, maar zie dat geld dan maar eens terug te krijgen.
“Moet de makelaar in zo’n geval de schade vergoeden die ik lijd als de verkoper de aanbetaling niet terugbetaalt?” Dat is een vraag die ik regelmatig krijg.
Als je kunt aantonen dat de makelaar wist of had kunnen weten dat de zaak in de bestaande staat niet overdraagbaar is en hij u zonder waarschuwing een aanbod tot koop heeft laten ondertekenen en niet heeft voorgesteld de aanbetaling onder de notaris te storten, kunt u de makelaar inderdaad aansprakelijk stellen en schade­vergoeding vorderen.
Officiële Italiaanse makelaars zullen tegen dat risico ­verzekerd zijn. Als zij niet vrijwillig tot betaling overgaan, zult u tegen hen moeten procederen. Dat kan jaren duren. Het wordt helemaal lastig als u bent bij­gestaan door een tussenpersoon die niet als makelaar is ingeschreven en geen verzekering heeft. Dat komt helaas regelmatig voor. In de meeste gevallen zijn het mensen met de beste bedoelingen, maar vaak zonder de benodigde kennis en ervaring om de transactie op verantwoorde wijze te begeleiden. Anders zouden ze zich in Italië wel als makelaar hebben laten inschrijven.
“En hoe zit het met de provisie die ik na de aanvaarding van het aanbod heb betaald, kan ik die terugvorderen“? De Italiaanse wet bepaalt dat als de koop onderworpen is aan opschortende voorwaarden het recht van de makelaar op provisie ontstaat op het moment dat die voorwaarden zijn vervuld. Voorbeelden van opschortende voorwaarden zijn het verkrijgen van financiering van de koopprijs en van vergunning voor de bouw van een zwembad. Zolang niet definitief vaststaat dat de financiering of de bouwvergunning zal worden verleend, hoeft de koper geen provisie te betalen. Als hij dat dat wel heeft gedaan en de transactie vervolgens niet doorgaat omdat de voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de koper onverschuldigd betaald en recht op restitutie van de betaalde provisie. •

Nadere informatie
Mr. Joost van der Heijden heeft jarenlange ervaring bij het begeleiden van Italiaanse onroerendgoedtransacties, zowel koop, verkoop, hypotheek als het regelen van de gevolgen van ­scheiden en overlijden. Nadere informatie over die onderwerpen en zijn diensten vindt u op zijn website. Joost van der Heijden is gevestigd te Breda en bereikbaar op 076 5319631. www.joostvanderheijden.nl

Italië Magazine editie 2, 2021

Italië Magazine editie 2, 2021

Restaurant van het Jaar 2020

Restaurant van het Jaar 2020

Nieuwsbrief

Advertentie

Ads