Koop op papier – daar gaan we weer!

Joost van der Heijden

Nu de markt aantrekt worden er ook weer appartementen en huizen aangeboden die nog gebouwd moeten worden. Vaak gaat het om projecten waarvoor de plannen al vele jaren bestaan, maar die in de la zijn beland toen de vraag naar onroerend goed afnam en de ontwikkelaars geen geld meer hadden om de bouw te financieren. Dat geld diende te komen uit aanbetalingen van de kopers en van banken. Kopers waren er niet meer en banken wilden niet meer lenen zolang zij nog vorderingen hadden op ontwikkelaars van niet afgebouwde projecten, die vaak failliet waren gegaan. Veel projecten dienden daarom openbaar verkocht te worden en dat leverde steevast weinig op.
Veel van die projecten zijn toen in handen gekomen van vennootschappen die speciaal zijn opgericht om deze op te kopen en worden nu met mooie brochures en websites te koop aanbieden. De meesten van die aanbieders zullen te weinig vermogen hebben om de bouw uit eigen middelen te betalen en zijn daarvoor aangewezen op externe financiers. Omdat ze met dit soort projecten niet meer bij banken terecht kunnen, zijn ze aangewezen op financiering door de kopers. Dat verklaart waarom steeds zulke hoge aanbeta­lingen worden gevraagd, oplopend tot zeventig procent van de koopprijs. “Maar wat als het project niet wordt afgebouwd, krijg ik dan mijn geld terug?” “Natuurlijk. We zijn wettelijke verplicht daarvoor een verzekering af te sluiten en die keert uit als we failliet gaan voordat de levering plaatsvindt.” “Maar wat als u niet failliet gaat maar wel problemen krijgt waardoor u niet of alleen met vertraging kunt leveren, betaalt de verzekering dan ook uit?” “Nee dan niet, maar daar hoeft u niet over in te zitten want het zal zeker worden afgebouwd, hooguit met een beetje vertraging. En om dat nadeel op voorhand te compenseren zijn we bereid u een speciale ­korting op de catalogusprijs te geven!”
Menig koper zal dat voorstel van de verkoper accepteren en met de beperkte garantie akkoord gaan en zich vanwege de korting nog koopman voelen ook! Maar u doet er verstandig aan meer zekerheid te eisen, met name dat de aanbeta­lin­gen ook worden terugbetaald als niet tijdig wordt ge­le­verd en u de koopovereenkomst daarom ontbonden ­verklaart. Als koper hebt u het recht om dat te doen nadat u de ­verkoper eerst in gebreke hebt gesteld. Zo’n extra garantie ­zullen verkopers alleen willen aanbieden als zij en hun bank voldoende vertrouwen hebben dat ze tijdig aan hun leveringsverplichtingen zullen kunnen voldoen. Dat zal niet vaak gebeuren omdat ze daarvan niet zeker zijn, ook al ­zullen ze dat niet toegeven.
Als koper moet u niet alleen de omvang en duur van de garantie goed controleren maar ook of de verzekeraar een kredietwaardige partij is. Een verzekering in de vorm van een bankgarantie geeft de meeste zekerheid maar wordt vrijwel nooit aangeboden omdat de bank daarvoor zeker­heden eist die de ontwikkelaar meestal niet kan bieden, ook al zal hij dat nooit erkennen. Alternatief voor een bank­garantie is de verzekeringsgarantie. Die moet afkomstig zijn van een verzekeringsmaatschappij ingeschreven in een ­speciaal overheidsregister.
Omdat het ondanks het overheidstoezicht de vraag is of de ingeschreven maatschappijen voldoende sterk zijn om aan hun verplichtingen te voldoen, doet u er verstandig aan alleen verzekeringen van grote beursgenoteerde verzekeringsmaatschappijen te eisen. Maar om daar geaccepteerd te worden zal de verkoper aan strenge acceptatievoorwaarden moeten voldoen, wat vaak niet lukt. Daarom zullen ze in de meeste gevallen aankomen met verzekeringen van kleine onbekende maatschappijen, welke ook niet zelden gevestigd zullen zijn in gebieden die niet als de meest betrouwbare bekendstaan. U bent dus gewaarschuwd. ✦

Nadere informatie
Mr. Joost van der Heijden heeft jarenlange ervaring bij het begeleiden van Italiaanse onroerendgoedtransacties, zowel koop, verkoop, hypotheek als het regelen van de gevolgen van ­scheiden en overlijden. Nadere informatie over die onderwerpen en zijn diensten vindt u op zijn website.

Joost van der Heijden is gevestigd aan de Bijster 1, 4817 HX Breda, 076 5319631, www.joostvanderheijden.nl.

 

Italië Magazine editie 6 2019

Italië Magazine editie 6 2019

Restaurant van het Jaar 2019

Restaurant van het Jaar 2019

Nieuwsbrief

Advertentie

Ads