Fake verbouwing

Joost van der Heijden

Inmiddels is het in Nederland zo ver dat zonder enig voor­behoud en zonder voorafgaande technische keuring op koophuizen wordt geboden. In Italië is er nog volop te koop en zou je dat soort gekke zaken niet verwachten, maar het komt ook daar voor. “De vraagprijs is maar een kwart van het bedrag dat in Nederland voor een vergelijkbaar huis wordt gevraagd, dus kan ik me er geen buil aan vallen als het huis bij overdracht niet in orde is.” Domme redenering. In Italië gaat het niet alleen om de bouwkundige staat, maar ook om de vraag of de feitelijke kenmerken van het huis met de tekeningen bij de gemeente en het kadaster in overeenstemming zijn. Vaak is dat niet het geval en dan kan pas worden overgedragen nadat aan die voorwaarden is voldaan.
Een voorbeeld: een huis met op de bovenste verdieping een masterbedroom met openslaande deuren naar een dakterras dat middels een uitsparing in het dak is gecreëerd. De koper met wie de makelaar kwam aanzetten viel direct voor dat terras en wilde het huis daarom per se hebben. De eigenaar had het vijftien jaar geleden gekocht en steeds goed ­onderhouden. Hij wist dat hij bij overdracht zou moeten ­verklaren dat het huis met de goed­gekeurde bouwtekeningen en de kadastrale tekeningen in overeenstemming is maar vond het niet nodig dat te laten controleren. Degene van wie hij had ­gekocht had de conformiteit immers uitdrukkelijk in de koopakte bevestigd en hij had geen ­reden daaraan te twijfelen, ook omdat de makelaar niets over afwijkingen had meegedeeld. Toen de koper bij zijn ­eerste bezoek aan het huis de kadastrale kaart onder ogen kreeg, zag hij direct dat het dakterras er niet op stond! De consternatie was groot, zeker toen duidelijk werd dat voor het dakterras achteraf geen vergunning zou kunnen worden verleend en het huis pas zou kunnen worden overgedragen nadat het dak hersteld en het terras verwijderd zou zijn.
De koper vond dat maar niets. Hij begreep ook niet wat het probleem kon zijn. De huidige eigenaar had het huis toch ook met dakterras gekocht en daar steeds ongestoord ­gebruik van gemaakt. Als het toen met dakterras kon worden overgedragen, waarom nu dan niet meer?
Het antwoord op die vraag was simpel: in 2012 is de wet ­gewijzigd en sindsdien moet de verkoper uitdrukkelijk in de koopakte verklaren dat de kadastrale tekeningen met de ­feitelijke kenmerken in overeenstemming zijn en dat hij zich ­bewust is dat hij een strafbaar feit pleegt als hij op dat punt een onjuiste verklaring aflegt. “Maar dan laat je het terras toch alsnog op de tekening vermelden en draag je over ­nadat de aangepaste tekening in het kadaster is verwerkt.” Dat was creatief bedacht, maar geen oplossing. Het aanpassen van de kadastrale tekeningen moet door een geometra ­worden gedaan en hij mag die alleen laten opnemen als de tekening ook met de door de gemeente goedgekeurde bouwtekeningen in overeenstemming is. Doet hij dat niet, dan riskeert hij disciplinaire sancties van zijn beroepsgroep. “Maar dan voer je vlak voor de overdracht toch een fake ­verbouwing uit, waarbij je met tijdelijke cosmetische ingrepen de indruk wekt dat het dak is dichtgemaakt. Als je daar dan foto’s van maakt, kun je altijd aantonen dat het kadaster op de dag van de overdracht met de feitelijke situatie in overeenstemming was”. Ook dat was creatief bedacht, zeker ­omdat de koper de tijdelijke afsluiting dan eenvoudig na de overdracht kan weghalen en het dakterras daarmee kan ­herstellen. De eigenaar wilde daar niet aan meewerken en terecht. Het leidde er wel toe dat de overdracht niet is doorgegaan, het dak inmiddels is dichtgemaakt en het huis zonder dakterras te koop wordt aangeboden. •

Nadere informatie
Mr. Joost van der Heijden heeft jarenlange ervaring bij het begeleiden van Italiaanse onroerendgoedtransacties, zowel koop, verkoop, hypotheek als het regelen van de gevolgen van ­scheiden en overlijden. Nadere informatie over die onderwerpen en zijn diensten vindt u op zijn website. Joost van der Heijden is gevestigd te Breda en bereikbaar op 076 5319631. www.joostvanderheijden.nl

Italië Magazine editie 4/2022

Italië Magazine editie 4/2022

Restaurant van het Jaar 2022

Restaurant van het Jaar 2022

Nieuwsbrief

Advertentie

Ads