De behulpzame buurman

“Ja, de grote groentetuin achter de omheining hoort ook bij ons huis en heeft als voordeel dat de buren het onderhoud daarvan verzorgen en je volop laten meegenieten van de opbrengst van de oogst, inclusief de heerlijkste recepten van de buurvrouw en adviezen hoe die klaar te maken. Dus als je geen tijd hebt om de groentetuin zelf te onderhouden, kun je dat aan hen overlaten, net zoals wij dat vanaf het begin hebben gedaan.” De koper had daar wel oren naar omdat hij geen tijd zou hebben de orto zelf te onderhouden en ook niet zou weten hoe dat moest. “Maar welke afspraken heb je daarover met de buren gemaakt?” Die bleken er niet te zijn. Het was in de praktijk zo gegroeid. Vanwege de vriendschappelijke relatie en de betrouwbaarheid van de buren had de verkoper het niet nodig gevonden daarover iets vast te leggen. Hij had de buren ook steeds de volle vrijheid gelaten het onderhoud naar eigen inzicht te regelen en zij hadden daar nooit misbruik van gemaakt. Integendeel, na een paar droge zomers hadden zij zelfs een waterput en beregeningsinstallatie laten aanleggen zonder daarvoor een bijdrage in de kosten te verlangen. Volgens de ver­koper was het ontbreken van afspraken over het gebruik geen probleem, maar de voor de koper was dat wel een bezwaar. Hij sprak immers geen Italiaans en de buren geen Engels zodat hij niet met hen over de voorwaarden voor ­verdere samenwerking zou kunnen spreken. Zijn vrouw sprak wel een beetje Italiaans, maar omdat zij alles prachtig vond en totaal niet zakelijk was wilde hij dat niet aan haar overlaten. Zijn eerste vraag aan de verkoper was dan ook: “Zit ik na de koop aan de buren vast?” Verkoper: “Nee, je kunt hen op elk gewenst moment wegsturen en de grond voor jezelf opeisen.”
De koper vond dat een te gemakkelijk antwoord en ging daarom op onderzoek uit. Daarbij stuitte hij op een artikel over eigendomsverkrijging door verjaring, de zogenaamde usucapione. Daarop kun je aanspraak maken indien en zodra je kunt aantonen gedurende tenminste twintig jaar onafgebroken en ongestoord van een zaak gebruik te hebben gemaakt als ware je daarvan zelf de eigenaar. Omdat de verkoper het huis ruim achttien jaar geleden had gekocht en de buren vrijwel direct daarna met het onderhoud van de groentetuin waren begonnen en daarover niets was vastgelegd, was het niet uitgesloten dat zij met een beroep op usucapione de eigendom daarvan zouden opeisen. De koper wilde dat voorkomen en verzocht de verkoper maatregelen te nemen om dat risico uit te sluiten zonder evenwel de relatie met de buren en de voortzetting van hun onderhoud van de tuin op het spel te zetten. De verkoper heeft de buren daarop over zijn verkoopplannen geïnformeerd en gevraagd of zij het onderhoud van de groentetuin ook na de overdracht willen voortzetten en dat de koper dat graag wil maar daarover wel afspraken op papier wil zetten. Dat is toen gedaan in de vorm van een bruikleenovereenkomst. Omdat op dat moment nog geen twintig jaar na het begin van het gebruik was verstreken, hadden de buren geen andere keus en hebben zij daar toen mee ingestemd, maar wel op voorwaarde dat ze geen vergoeding voor de bruikleen hoeven te betalen en het contract voor langere tijd zal blijven gelden en de koper de verplichtingen uit het contract zal overnemen. De koper ging daar graag mee akkoord omdat daarmee het risico van een usucapione-claim wegviel en het onderhoud verzekerd bleef, met het recht de afspraak aan het eind van de termijn zonder enige verplichting te beëindigen. ✦