Certificaat van bewoonbaarheid

Joost van der Heijden

In Italië is een gebouw bewoonbaar als het aan de volgende materiële criteria voldoet: de vertrekken hebben de wettelijk voorgeschreven minimum hoogte met voldoende ramen en er is een badkamer. Om als bewoonbaar te worden aangemerkt, is een certificaat van bewoonbaarheid (certificato di agibilità) niet nodig. Veel huizen hebben zo’n certificaat ook niet. Lange tijd heeft onduidelijkheid bestaan over wat zo’n certificaat inhield en of je verplicht was dat te hebben. De Italiaanse regering heeft aan die onduidelijkheid een einde gemaakt door alle oude wetgeving op dat gebied in te trekken en te vervangen door nieuwe. Daarin is bepaald dat vanaf 1 juli 2003 voor alle woonhuizen die ná die datum gebouwd of verbouwd zijn een verklaring moet worden afgegeven dat voldaan is aan alle criteria voor veiligheid, hygiëne, gezondheid en energiebesparing die in de nieuwe wet zijn vermeld en dat de werkzaamheden conform de bouwvergunning en bouwvoorschriften zijn uitgevoerd. De verklaring werd aanvankelijk afgegeven door de gemeente van de plaats waar het huis gelegen is; sinds 1 juli 2017 is daarvoor in de plaats gekomen een verklaring van de geometra of architect die het werk heeft begeleid: de zogenaamde Segnalazione Certificata di Agibilità (Gecertificeerde Kennisgeving van Bewoonbaarheid), hierna afgekort als SCA.
De SCA moet binnen 15 dagen na de officiële afronding van het werk (fine lavori) worden afgegeven. Bij de SCA hoort ook een verklaring dat de installaties van gas, water en licht die zijn aangelegd of vernieuwd aan de voorschriften voldoen. Die verklaring moet door een wettelijk erkende installateur zijn afgegeven. Klussers die zelf gaan verbouwen, doen er verstandig aan vooraf met zo’n installateur afspraken te maken over het afgeven van de verklaring.
Het ontbreken van het certificaat van bewoonbaarheid van een huis waarvoor dat verplicht is (dat wil zeggen dat het huis na 2003 is gebouwd of ingrijpend is verbouwd) staat niet aan de overdracht daarvan in de weg, maar geeft de koper onder meer het recht prijsverlaging te vorderen danwel de voorovereenkomst te ontbinden en een boete te vorderen gelijk aan het dubbele van de caparra. Dat is door de hoogste Italiaanse rechter beslist. Als verkoper moet je dat risico niet willen lopen en het huis, als daarvoor een certificaat nodig is, pas in de verkoop doen nadat de SCA-verklaring is afgegeven. Makelaars zouden daar ook op moeten aandringen, zowel in het belang van de verkoper als van de toekomstige koper. Het zou ook goed zijn als ze op hun sites zouden vermelden of het huis een certificaat van bewoonbaarheid heeft en zo nee of dat voor het betreffende huis wel of niet vereist is. Zo’n melding ben ik nog nooit tegengekomen en valt ook niet te verwachten omdat die informatie het doorgaan van de transactie en daarmee ook de provisie-inkomsten van de makelaar in gevaar kan brengen.
Of het vereiste certificaat achteraf geregeld kan worden, zal afhankelijk zijn van de omstandigheden. Als het destijds niet is aangevraagd omdat het gebouw niet aan de criteria voldeed, zal het lastig worden. De verkoper zal er dan voor moeten zorgen dat het huis alsnog aan de criteria gaat voldoen en bewijs moeten aanleveren dat het werk conform de bouwvoorschriften is uitgevoerd.
Ook de koper heeft er belang bij dat er een certificaat van bewoonbaarheid is. Hij zal het immers zelf nodig kunnen hebben als hij het huis in de toekomst gaat verkopen. Als het bij aankoop ontbreekt, dient hij een eigen geometra te laten onderzoeken of voor het betreffende huis wel of niet een certificaat vereist is en of het alsnog kan worden verkregen. Als dat niet kan, is het verstandig niet te kopen en als hij dat dan toch wil doen een passende prijsverlaging van de verkoper te bedingen. •

Nadere informatie
Mr. Joost van der Heijden heeft jarenlange ervaring bij het begeleiden van Italiaanse onroerendgoedtransacties, zowel koop, verkoop, hypotheek als het regelen van de gevolgen van ­scheiden en overlijden. Nadere informatie over die onderwerpen en zijn diensten vindt u op zijn website. Joost van der Heijden is gevestigd te Breda en bereikbaar op 076 5319631. www.joostvanderheijden.nl

Italië Magazine editie 5/2021

Italië Magazine editie 5/2021

Restaurant van het Jaar 2022

Restaurant van het Jaar 2022

Nieuwsbrief

Advertentie

Ads