Aanbod tot koop – meten is weten

Joost van der Heijden

“Ik heb een aanbod tot koop getekend, maar nog geen voorovereenkomst. Zit ik daarmee aan de verkoper vast en kan ik de voorwaarden van het aanbod nog aanpassen?” Die vraag krijg ik regelmatig voorgelegd. Als het aanbod tijdig is aanvaard, zit de koper inderdaad aan de verkoper vast en kunnen de in het aanbod vermelde voorwaarden alleen met wederzijdse instemming worden gewijzigd. De verkoper kan daar niet toe verplicht worden, tenzij in het aanbod is vastgelegd dat bepaalde afspraken in nader overleg in een voorovereenkomst tot koop moeten worden uitgewerkt.
Als ik vraag waarom aanpassing of aanvulling van het aanbod tot koop nodig zou zijn, krijg ik vaak als antwoord: “Dat weet ik niet. Ik heb in Italië geen ervaring met het kopen van huizen en ben afgegaan op de mededeling van de makelaar dat alles wat voor mij als koper van belang is, in het aanbod is vermeld. Maar is dat ook zo?” Makelaars gebruiken voor het aanbod tot koop vaak voorgedrukte standaardformulieren waar zij handmatig de details van de betreffende transactie op invullen: de naam van de bieder, de omschrijving van het koopobject, de kadastrale gegevens, de voorgestelde koopsom, het bedrag van de aanbetaling en de uiterste datum van overdracht. Daarvan is de omschrijving van het koopobject een onderbelicht onderwerp dat meer aandacht verdient.
Als een koopobject uit gebouwen en grond bestaat zal het aanbod de feitelijke en kadastrale kenmerken daarvan moeten vermelden. Bij gebouwen is vaak eenvoudig te controleren of die vermelding klopt, maar bij grond is dat lastiger te doen, zeker als het een lappendeken van perceeltjes betreft. Die controle begint bij de kadastrale kaarten waar de betreffende percelen op zijn ingetekend. Die kaarten vermelden ook van elk perceel het kadastrale nummer. Het is verstandig op de kaart het nummer van alle betreffende percelen te omcirkelen en de grenslijnen vet te maken om vervolgens te controleren of de buitengrens van die percelen correspondeert met de grens van het terrein zoals dat bij de bezichtiging is getoond. Die controle zou eigenlijk moeten plaatsvinden voordat het aanbod tot koop wordt ondertekend en ook op locatie in Italië, maar dat is lastig te organiseren en gebeurt zelden.
Als dat niet gebeurt, dient in ieder geval de totale oppervlakte van de in het aanbod genoemde percelen berekend te worden en de uitkomst vergeleken te worden met de totale oppervlakte die de grond volgens de opgave van de makelaar zou moeten hebben. Die opgave is vaak op de website van de makelaar of in de verkoopbrochure vermeld.
Als die gegevens niet matchen en de totale oppervlakte kleiner is dan de verkoper aan de makelaar heeft meegedeeld, zit de makelaar fout. Als de verkoper de koopprijs dan niet wil verlagen, zal de koper schade lijden. Dat zal ook het geval zijn als de makelaar door een fout niet alle perceelnummers in de omschrijving heeft vermeld en de verkoper niet akkoord wil gaan met correctie van de omschrijving. De koper zal dan de makelaar aansprakelijk kunnen stellen en schade­vergoeding vorderen. De meeste makelaars zullen in zo’n geval niet thuis geven en zich beroepen op voorwaarden waarin is vermeld dat ze niet aansprakelijk zijn voor onjuist­heden in de gegevens die de verkoper heeft verstrekt en ook niet voor onnauwkeurigheden in het aanbod die de koper zelf voorafgaand aan de ondertekening had kunnen ontdekken. De koper zou de makelaar dan kunnen verzoeken om uit coulance korting op de provisie te verlenen, maar ik moet de eerste makelaar nog tegengekomen die bereid is dat te doen. De koper doet er dan ook verstandig aan niet zo maar op de juistheid van de omschrijving van het koopobject af te gaan en dit voor ondertekening van het aanbod nauwkeurig te controleren. •

Nadere informatie
Mr. Joost van der Heijden heeft jarenlange ervaring bij het begeleiden van Italiaanse onroerendgoedtransacties, zowel koop, verkoop, hypotheek als het regelen van de gevolgen van ­scheiden en overlijden. Nadere informatie over die onderwerpen en zijn diensten vindt u op zijn website. Joost van der Heijden is gevestigd te Breda en bereikbaar op 076 5319631. www.joostvanderheijden.nl

Italië Magazine editie 6/2021

Italië Magazine editie 6/2021

Restaurant van het Jaar 2022

Restaurant van het Jaar 2022

Nieuwsbrief

Advertentie

Ads