Bewoonbaarheid

Italië is in de jaren dertig van de vorige eeuw wettelijke eisen gaan stellen aan de kwaliteit en veiligheid van woonhuizen met als doel de volksgezondheid te bevorderen. Sedertdien moet als een woonhuis wordt opgeleverd of een grote verbouwing wordt afgerond, worden aangetoond dat aan de door de wet bepaalde eisen voor de bewoonbaarheid wordt voldaan. Dat moet onder meer worden bewezen aan de hand van verklaringen van de aannemer en installateurs. De gemeente diende die tot voor kort te controleren en een certificaat van bewoonbaarheid af te geven als ze in orde zijn. Als de gemeente niet binnen vijftien dagen na ontvangst van de documenten meedeelde dat ze onvolledig of niet in orde waren, werd het certificaat geacht stilzwijgend te zijn verleend zodra dertig dagen na de ontvangst waren verstreken.

Gecertificeerde kennisgeving
Omdat gemeenten vaak onvoldoende personeel hadden om de controle uit te voeren, zijn de meeste certificaten zonder controle afgegeven. Het ontbreken van de controle kon voor de overheid tot problemen leiden als bij een huis gebreken werden vastgesteld die bij controle ontdekt hadden kunnen worden. In zo’n geval kon de eigenaar de gemeente aansprakelijk stellen voor de schade. Eind 2016 is de wet gewijzigd en is de controleplicht en het aansprakelijkheidsrisico bij de gemeente weggehaald. Sindsdien moet de bewoonbaarheid door een ingenieur of geometra worden vastgesteld en met een gecertificeerde kennisgeving (de Segnalazione Certificata di Agibilità) aan de gemeente meegedeeld. De persoon die de kennisgeving doet moet de gemeente ook de documenten toesturen waaruit blijkt dat het huis aan de voorschriften voldoet. Als de documenten bij controle onvolledig blijken te zijn, zal degene die de kennisgeving heeft gedaan deze compleet moeten maken. Als wordt vastgesteld dat het om een valse kennisgeving gaat, kan degene die deze heeft afgegeven door de eigenaar van het huis aansprakelijk gesteld worden voor de schade die hij daardoor lijdt.

Uitstel overdracht
De koper van een huis doet er verstandig aan steeds tijdig voor de overdracht een kopie van het certificaat van bewoonbaarheid aan de verkoper te vragen. Dat deed ik eind vorig jaar voor een cliënt die een appartement wilde kopen in een complex waarvan de bouw begin deze eeuw was gestart en dat vanwege diverse problemen, waaronder het faillissement van de ontwikkelaar, pas eind vorig jaar was afgebouwd en opgeleverd. Het was het eerste appartement dat werd verkocht. Volgens de makelaar was alles in orde en het certificaat van bewoonbaarheid aanwezig. Alleen kreeg ik daarvan ondanks herhaalde verzoeken en beloften geen kopie toegestuurd. Maar ik hoefde me daarover geen zorgen te maken. Op de dag van de overdracht zou het zeker aanwezig zijn.
Maar niets daarvan. Op het kantoor van de notaris kwam de aap uit de mouw, er was geen certificaat. Dat was voor mij reden te adviseren de overdracht uit te stellen. De cliënt vond dat erg vervelend maar ging daar onder protest mee akkoord. Omdat inmiddels de nieuwe regeling gold, diende de verkoper een deskundige te zoeken die de gecertificeerde kennisgeving wilde doen. Het was kennelijk niet eenvoudig iemand te vinden want het duurde meer dan twee maanden voor ik bericht kreeg dat de kennisgeving was gedaan. Toen ik de kopie daarvan las, bleek die te zijn gedaan door een ingenieur geboren in 1928, ofwel iemand van negentig jaar! Ik vond dat vreemd en verdacht en toen ik daar geen goede verklaring voor kreeg, heb ik de gemeente de schriftelijke bevestiging gevraagd dat de ontvangen kennisgeving akkoord is en het gebouw aan de eisen voor de bewoon­baarheid voldoet. Tot mijn verbazing heb ik die verklaring toen inderdaad gekregen waardoor uiteindelijk toch met een gerust hart kon worden afgenomen. ✦